REHABILITACIÓN INTEGRAL de EDIFICIOS Y FACHADAS en Madrid

Los proyectos de rehabilitación son documentos técnicos elaborados por arquitectos superiores, arquitectos técnicos, aparejadores o ingenieros de la edificación, que recogen:

• La descripción de la finca,
• Las patologías que presenta,
• Un informe de cómo se debería actuar para repararlas.
• Planos generales
• Planos de detalles constructivos
• La memoria

La memoria del proyecto contiene las partidas de obra, que más adelante se convertirán en las partidas del presupuesto que las empresas de rehabilitación presentarán.

Visado del proyecto: Los proyectos se visan en el colegio profesional correspondiente, quien los supervisa y registra, aportando al proyecto y al cliente seguridad jurídica y garantías adicionales.

Cuando la constructora o en este caso, rehabilitadora, valora las partidas del proyecto, y las incluye dentro de su oferta, para licitar por la ejecución de la obra, tenemos un presupuesto de ejecución material, que incluye el coste de la obra, tan detallado como lo sean las partidas de la memoria.

El coste de la obra se compone de la suma de los costes de materiales, mano de obra, medios auxiliares, y beneficio empresarial. Rara vez incluye tasas o impuestos, aunque puede incluir direcciones facultativas de andamios, o tasas de contenedores de escombro, o vallados, etc.,

La rehabilitación o restauración del patrimonio histórico protegido de una ciudad se lleva a cabo por empresas especializadas, que en coordinación con arquitectos especializados, consiguen devolver al bien inmueble histórico o protegido, a su estado original, en una zona o en su conjunto.  Se debe estar acorde a lo establecido en la normativa que proteja al bien inmueble en concreto, se deben usar en lo posible los materiales originales, o en caso contrario, detallar en el proyecto la necesidad de cambio de materiales y justificar debidamente el cambio y los seleccionados para ello.

Los distintos grados de protección del patrimonio histórico los pueden consultar en la página del plan general de ordenación urbana de Madrid, en el caso de esta ciudad, aquí

Un buen mantenimiento de tejados y azoteas, pasa por mantener limpios sumideros y canalones, tanto para evitar futuras filtraciones por taponamiento, como para evitar deterioros de estos elementos por peso y pudrición.

Los tejados de teja árabe o curva suelen ser los que más mantenimiento necesitan, ya que no están diseñados para el tránsito de personas, y suelen resultar dañados cuando antenistas u otros servicios, tienen que acceder al mismo. Igualmente los pájaros, lluvias fuertes y viento, suelen hacer que se muevan o deterioren tejas o encuentros de éstas, en limas, limatesas, limahoyas, cumbreras y caballetes. Disponer de un mantenimiento periódico, o tener previsto éste gasto en los presupuestos, hará que mantengamos un tejado bonito, impermeable y duradero.

Si no dan con la solución para mantener las tejas en su sitio, pueden optar por la colocación de ganchos de acero inoxidable que unen unas tejas con la inmediatamente superior, específicos para este cometido, que ahorran tener que recibir con mortero de cemento cuatro o cinco líneas de tejas, que al final termina deshaciéndose y formando una pasta en los canalones.

Para cumplir la normativa de acceso a personas con minusvalías, se ha de elaborar un pequeño proyecto donde se diseñe, cumpliendo con esta norma, tanto rampas como barandillas, como cualquier solución de elevación homologada, que exista en el mercado.

La apertura automática de puertas de portal e intermedias también es una opción a tener en cuenta.

Muchas fincas suelen tener problemas de humedad por capilaridad. Estas humedades, aparte de tener un efecto pernicioso para el edificio en sí, generan hongos y esporas que son perjudiciales para la salud, pudiendo incluso provocar o agravar enfermedades pulmonares.

Hay que diferenciar bien si son humedades por condensación, que se producen cuando la humedad del aire toma contacto con alguna pared o ventana fría, cambiando de estado a liquido de nuevo. Pueden presentarse en zonas perimetrales de ventanas, en esquinas superiores de la pared que da con el exterior, o incluso detrás de muebles y sofás donde la calefacción no llega bien.

Las humedades de capilaridad, por contra, son las que vienen del subsuelo, buen por que exista alguna pérdida de las instalación de pocería de nuestro edificio, o de los colindantes, o bien por la humedad natural del terreno. Esta humedad natural del terreno tiene mucha relación con el nivel freático de la zona, que puede ser mayo en los meses de lluvias, y menor en sequías, pudiendo hacer que lo confundamos con problemas de filtraciones de agua de lluvia.

Los solados, o suelos transitables, pueden tener muchos acabados, y e la plaqueta es el elemento más habitual, por precio, calidad, e infinitas opciones de colores, tamaños y texturas.  El hormigón impreso, adecuado para exteriores, zonas de paso a través de jardines, e incluso para rampas de vehículos y garajes. Los suelos de marmol y granito son espectaculares, duran eternamente si se mantienen adecuadamente, y dan un toque único por su veta. La losa filtrón es una plaqueta grande, de unos 60 cm, cuadrada normalmente, realizada de un material poroso de hormigón, que permite el paso del agua. Puede tener, en su parte inferior, un aislante de polietileno, que la hacen una solución ideal para soldados de terrazas, puesto que permiten disimular las caídas de la terraza en su parte inferior, quedando niveladas en la zona transitable.

• Hormigon impreso

• Solados de plaqueta y piedra natural

• Solados de terrazas y balcones

• Losa filtrón

La pocería de la finca es la red inferior de salida de aguas sucias, que canaliza todas las bajantes de aguas de lluvia (pluviales) y aguas sucias (de cocinas y baños).

Estas canalizaciones, hasta que llegan a la pocería, deberían ser totalmente independientes.

Una vez en la zona de la planta baja del edificio, podemos encontrar diferentes sistemas de canalización de las aguas hasta el pozo principal:

• Canalización de aguas residuales a través de tuberías suspendidas, vistas, en los techos de los garajes o cuartos comunes.

• Canalización de aguas residuales a través de ramales enterrados, conectados por arquetas.

• Canalización de aguas mediante galerías visitables

Los pozos de registro, pozos de trasdós, arquetas y demás elementos de la pocería deben ser revisados regularmente, para verificar que no existan problemas de acumulación de residuos o fugas al terreno, que podrían socavar la integridad del edificio o causar humedades.

Dependiendo del tipo de pocería, la frecuencia deberá ser mayor o menor, según la antigüedad y sistema de construcción. Una pocería bien realizada, evita en gran parte los atrancos por residuos habituales, requiere menos mantenimiento, y dura mucho más que una pocería que, aunque se realice nueva, no esté bien diseñada o no se cumpla la normativa constructiva y de buenas prácticas.

Las instalaciones forman parte de la infraestructura del edificio. En cuanto a la electricidad, el cuarto de contadores debe cumplir la normativa exigida, para que la compañía pueda autorizar el suministro, en caso de modificaciones sustanciales del mismo.

En casos especiales, por falta de espacio normalmente, la normativa puede tener excepciones, siempre previamente autorizadas por los inspectores de las compañías eléctricas.

Es por cuenta de la comunidad, en caso de adaptación a normativa, la conexión desde la calle hasta el cuarto de contadores, y por supuesto desde éste a cada uno de los inmuebles que forman el edificio.

En cuanto a la instalación de fontanería, cada vez mas se individualizan los consumos, en los edificios que aun no disponen de contadores individuales. Si se acomete una reforma de la instalación comun de agua, fria y/o caliente, es un buen momento para pensar si conviene colocar los contadores en una zona común, o instalar en cada uno contadores con lectura a distancia. Este serv icio lo dan las e mpresas de lectura de contadores, pero la instalación la realizan empresas de rehabilitación como Punto R. Obras.

Telecomunicaciones engloba antenas y porteros, incluso en algunos edificios disponen de redes wif y, camaras de video vigilancia con grabación. Igualmente existen unas canalizaciones en las zonas comunes, diseñadas para hacer llegar la fibra y el teléfono a cada vivienda. Es importante a la hora de hacer rehabilitación en portal y escaleras, tener en cuenta las canalizaciones de los cableados, existentes y futuros.

• Fontanería

• Electricidad

• Telecomunicacione